W związku z odpływem najlepszych fachowców do pracy w innych krajach UE, prace remontowe coraz częściej nie przebiegają tak, jak planował inwestor. Jeżeli po ich zakończeniu nie jesteśmy zadowoleni z wyników lub ekipa remontowa przedłuża wciąż termin zakończenia prac, warto jak najszybciej wyjaśnić sytuację. Co zrobić z nierzetelnym wykonawcą? Czy trzeba płacić za źle wykonany remont? W oparciu o przepisy prawa odpowiadamy na pytania Czytelników.
W wielu przypadkach prace remontowe nie przebiegają bez problemów. Jak doświadczenie uczy, wykonawca często nie dotrzymuje terminu lub nie jest tak staranny, jak deklarował przy podejmowaniu zlecenia.
Spis treści
Wykonawca nie wykonał robót w terminie
Przede wszystkim zanim wykonawca podejmie się zleconej przez nas usługi należy zawrzeć z nim umowę na piśmie, która w przypadku późniejszych wątpliwości dotyczących realizacji usługi ułatwi dochodzenie ewentualnych roszczeń. Umowa jest ważnym dowodem szczegółowo opisującym zobowiązania zarówno wykonawcy, jak i zleceniodawcy.
Umowa na piśmie powinna dokładnie określać rodzaj prac do wykonania, kto dostarcza materiały, wynagrodzenie wykonawcy, terminy rozpoczęcia i zakończenia prac, kary umowne za ich niedotrzymanie, zasady odstąpienia od umowy oraz postanowienia dotyczące gwarancji i napraw. Jeśli więc wykonawca nie wykonał robót w terminie, powinien zostać obciążony odpowiednio naliczoną karą za zwłokę. Ale po kolei.
Według prawa, kara umowna grozi wykonawcy, gdy nie wykonał zamówienia lub jego części,
termin robót nie został dotrzymany z winy wykonawcy, wykonawca spowodował szkody w wyniku przeprowadzanych robót bądź prace zostały wadliwie wykonane. Jeśli w umowie nie ma klauzuli o karze umownej, inwestor ma obowiązek udowodnić, że poniósł szkodę i całkowita wina leży po stronie wykonawcy. Kara umowna może dotyczyć również inwestora, gdy swoim postępowaniem doprowadził do opóźnień w wykonaniu prac.
Jeżeli inwestor wypowie umowę z wykonawcą, który nie wykonał remontu w terminie, ma prawo żądać zwrotu poniesionych kosztów w związku z zatrudnieniem nowej ekipy remontowej. Inwestor może odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu zakończenia prac, jeśli wykonawca remontu opóźnia się z rozpoczęciem lub ukończeniem dzieła tak, że jest prawdopodobne, iż nie ukończy usługi w umówionym czasie. Jeśli odstępujemy od umowy, możemy żądać zwrotu zaliczki oraz naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
Reklamacje z tytułu niewykonanych prac budowlanych powinny być sporządzane na piśmie, w którym inwestor informuje, że w związku z nieterminowym wykonaniem umowy została poniesiona szkoda. Bardzo ważnym dokumentem w perspektywie ewentualnego pozwu przeciwko wykonawcy jest raport z odbioru świeżo wyremontowanego lokalu.
Art. 494 kodeksu cywilnego wskazuje, że „strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania”.
Czy muszę płacić za źle wykonany remont?
Co zrobić z nierzetelnym wykonawcą? Z orzeczenia Sądu Najwyższego wynika, że jeśli dzieło ma wady istotne, to zamawiający nie ma obowiązku odbioru dzieła i zapłaty wynagrodzenia. Gdy mamy zastrzeżenia do sposobu realizacji zamówionej usługi, czyli wykonawca realizuje dzieło w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć odpowiedni termin.
Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający inwestor może odstąpić od umowy lub powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie usługi innej osobie. Gdy inwestor sam dostarczył materiały, w razie odstąpienia od umowy może żądać ich zwrotu i wydania rozpoczętego dzieła.
Zgodnie z art. 644 kodeksu cywilnego, dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić, płacąc umówione wynagrodzenie. Może od nich odliczyć wyłącznie to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania dzieła. Nie powinny być odliczane koszty osobowe i stałe, które wykonawca musi ponieść mimo przerwania prac.
Wykonawca okazał się partaczem
Jeżeli wadliwa rzecz została już zamontowana, zamawiający może żądać demontażu i ponownego zamontowania nowej lub naprawionej rzeczy. Wykonawca ponosi wówczas wszystkie koszty wymiany lub naprawy, w tym demontażu, dostarczenia rzeczy i ponownego uruchomienia. Jeśli powierzył te czynności innej osobie, gdyż wykonawca odmówił, może żądać od niego zapłaty części kosztów demontażu i ponownego montażu do wysokości ceny rzeczy.
Zamiast naprawy lub wymiany inwestor ma też prawo żądać obniżenia ceny lub w ogóle odstąpić od umowy, jeżeli wada jest istotna. W przypadku gdy z powodu wady dzieła zamawiający złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy lub obniżeniu ceny, może on także żądać naprawienia szkody, którą poniósł na skutek wadliwego wykonania dzieła (zwrot kosztów przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy).
Niedokończony remont mieszkania
Co można zrobić, jeżeli wykonawca porzucił remont? W przypadku porzucenia budowy czy remontu przez wykonawcę można powołać się na przepis przewidujący możliwość odstąpienia od umowy w przypadku, gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub ukończeniem prac tak bardzo, że nie jest możliwe ich ukończenie w umówionym terminie.
W takiej sytuacji nie ma konieczności wyznaczania wykonawcy terminu dodatkowego. Prawo odstąpienia od umowy w razie porzucenia budowy może być również zastrzeżone w umowie.
