Każda działka, która ma zostać zabudowana, musi posiadać dojście i dojazd do drogi publicznej. Jest to oczywisty wymóg prawny, bez którego nawet sam proces budowy czy użytkowania nieruchomości byłby niemożliwy do realizacji. Zdarza się jednak, że działka takiego dojazdu nie posiada lub go utraciła. Wówczas w grę wchodzi ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Spis treści
Służebność drogi
Jeżeli nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej przez działkę geodezyjnie wydzieloną jako droga (pod zarządem gminy) – jeśli jest powszechnie dostępna, choć nawet niezaliczona do dróg publicznych – to przyjmuje się, że jest dostęp do drogi publicznej.
Dopiero w sytuacji gdy takiego ani innego dostępu do sieci dróg publicznych (o randze gminnej, powiatowej czy wojewódzkiej), należy doprowadzić do ustanowienia służebności drogi. Podobnie dzieje się w przypadku, jeśli nie ma dostępu do budynków gospodarskich będących częścią tej nieruchomości.
Wówczas właściciel może dochodzić od właścicieli sąsiednich działek ustanowienia drogi dojazdowej (a także do dochodzenia i przeprowadzania zwierząt) – na podstawie art. 145 Kodeksu cywilnego.
Obciążenie takie może być ustanowione między właścicielami na drodze polubownej (ale powinno mieć formę aktu notarialnego). W razie sporu i braku zgody można dochodzić ustanowienia służebności drogi przez sąd. Warto jednak próbować dojść do kompromisu w zakresie służebności oraz opłaty za nią. Spór sądowy zawsze bowiem łączy się z większymi kosztami i procedurami oraz nie wpływa pozytywnie na relacje sąsiedzkie.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej
Jak już wspomniano, warto postarać się o ustanowienie służebności drogi koniecznej z właścicielem sąsiedniego gruntu na drodze ugodowej i polubownej. Gdy jednak jest to niemożliwe, trzeba złożyć o to wniosek do sądu rejonowego – właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, na której ma być ustanowiona służebność. Od wniosku obowiązuje opłata 200 zł.
W sprawie o ustanowienie drogi koniecznej udział biorą uczestnicy – osoby, których sprawa dotyczy. Należy ich wskazać we wniosku.
Obowiązek dostępu nieruchomości do drogi publicznej jest jasny i jednoznaczny. W procesie sądowym z pewnością sąd ustanowi taką drogę konieczną. Może jednak zrobić to według własnego uznania, biorąc pod uwagę różne możliwości. Z tego względu często powołuje się biegłego sądowego, który bada daną sprawę.
Z racji możliwości podważenia opinii biegłego – i to wielokrotnie – postępowania o ustanowienie drogi służebnej z zawziętym sąsiadem może się ciągnąć nawet kilka lat. Tym bardziej warto dążyć do pozasądowych kompromisów.
Służebność przejazdu
Wraz z ustanowieniem drogi koniecznej ustanawia się służebność przejazdu. Droga służebna musi więc uwzględniać przejazd przez nią. Oczywiście wiąże się on z potrzebami nieruchomości, dla której ustanawia się drogę dojazdową. Jeżeli jest to nieruchomość w zabudowie jednorodzinnej, droga powinna uwzględniać możliwość dojazdu samochodami osobowymi, ewentualnie dostęp dla śmieciarki czy np. karetki pogotowia.
Szerokość drogi dojazdowej
Szerokość drogi służebnej wyznacza się, biorąc pod uwagę potrzeby nieruchomości władnącej, jak najmniejsze obciążenie nieruchomości obciążanej i możliwości terenu. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych określa, że jezdnia musi być nie węższa niż 3 m, a dojście i dojazd do działki budowlanej (ciąg pieszo-jezdny) ma mieć minimum 5 m.
Przyjmuje się zatem, że w zależności od sytuacji i typu działki droga dojazdowa musi mieć minimalnie 3 lub 5 metrów.
Źródła:
