W związku z odpływem najlepszych fachowców do pracy w innych krajach UE, prace remontowe coraz częściej nie przebiegają tak, jak planował inwestor. Jeżeli po ich zakończeniu nie jesteśmy zadowoleni z wyników lub ekipa remontowa przedłuża wciąż termin zakończenia prac, warto jak najszybciej wyjaśnić sytuację. Co zrobić z nierzetelnym wykonawcą? Czy trzeba płacić za źle wykonany remont? W oparciu o przepisy prawa odpowiadamy na pytania Czytelników.
W wielu przypadkach prace remontowe nie przebiegają bez problemów. Jak doświadczenie uczy, wykonawca często nie dotrzymuje terminu lub nie jest tak staranny, jak deklarował przy podejmowaniu zlecenia.
Wykonawca nie wykonał robót w terminie
Przede wszystkim zanim wykonawca podejmie się zleconej przez nas usługi należy zawrzeć z nim umowę na piśmie, która w przypadku późniejszych wątpliwości dotyczących realizacji usługi ułatwi dochodzenie ewentualnych roszczeń. Umowa jest ważnym dowodem szczegółowo opisującym zobowiązania zarówno wykonawcy, jak i zleceniodawcy.
Umowa na piśmie powinna dokładnie określać rodzaj prac do wykonania, kto dostarcza materiały, wynagrodzenie wykonawcy, terminy rozpoczęcia i zakończenia prac, kary umowne za ich niedotrzymanie, zasady odstąpienia od umowy oraz postanowienia dotyczące gwarancji i napraw. Jeśli więc wykonawca nie wykonał robót w terminie, powinien zostać obciążony odpowiednio naliczoną karą za zwłokę. Ale po kolei.
Według prawa, kara umowna grozi wykonawcy, gdy nie wykonał zamówienia lub jego części,
termin robót nie został dotrzymany z winy wykonawcy, wykonawca spowodował szkody w wyniku przeprowadzanych robót bądź prace zostały wadliwie wykonane. Jeśli w umowie nie ma klauzuli o karze umownej, inwestor ma obowiązek udowodnić, że poniósł szkodę i całkowita wina leży po stronie wykonawcy. Kara umowna może dotyczyć również inwestora, gdy swoim postępowaniem doprowadził do opóźnień w wykonaniu prac.
Jeżeli inwestor wypowie umowę z wykonawcą, który nie wykonał remontu w terminie, ma prawo żądać zwrotu poniesionych kosztów w związku z zatrudnieniem nowej ekipy remontowej. Inwestor może odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu zakończenia prac, jeśli wykonawca remontu opóźnia się z rozpoczęciem lub ukończeniem dzieła tak, że jest prawdopodobne, iż nie ukończy usługi w umówionym czasie. Jeśli odstępujemy od umowy, możemy żądać zwrotu zaliczki oraz naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
Reklamacje z tytułu niewykonanych prac budowlanych powinny być sporządzane na piśmie, w którym inwestor informuje, że w związku z nieterminowym wykonaniem umowy została poniesiona szkoda. Bardzo ważnym dokumentem w perspektywie ewentualnego pozwu przeciwko wykonawcy jest raport z odbioru świeżo wyremontowanego lokalu.
Art. 494 kodeksu cywilnego wskazuje, że „strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania”.
Czy muszę płacić za źle wykonany remont?
Co zrobić z nierzetelnym wykonawcą? Z orzeczenia Sądu Najwyższego wynika, że jeśli dzieło ma wady istotne, to zamawiający nie ma obowiązku odbioru dzieła i zapłaty wynagrodzenia. Gdy mamy zastrzeżenia do sposobu realizacji zamówionej usługi, czyli wykonawca realizuje dzieło w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć odpowiedni termin.
Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający inwestor może odstąpić od umowy lub powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie usługi innej osobie. Gdy inwestor sam dostarczył materiały, w razie odstąpienia od umowy może żądać ich zwrotu i wydania rozpoczętego dzieła.
Zgodnie z art. 644 kodeksu cywilnego, dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić, płacąc umówione wynagrodzenie. Może od nich odliczyć wyłącznie to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania dzieła. Nie powinny być odliczane koszty osobowe i stałe, które wykonawca musi ponieść mimo przerwania prac.
Wykonawca okazał się partaczem
Jeżeli wadliwa rzecz została już zamontowana, zamawiający może żądać demontażu i ponownego zamontowania nowej lub naprawionej rzeczy. Wykonawca ponosi wówczas wszystkie koszty wymiany lub naprawy, w tym demontażu, dostarczenia rzeczy i ponownego uruchomienia. Jeśli powierzył te czynności innej osobie, gdyż wykonawca odmówił, może żądać od niego zapłaty części kosztów demontażu i ponownego montażu do wysokości ceny rzeczy.
Zamiast naprawy lub wymiany inwestor ma też prawo żądać obniżenia ceny lub w ogóle odstąpić od umowy, jeżeli wada jest istotna. W przypadku gdy z powodu wady dzieła zamawiający złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy lub obniżeniu ceny, może on także żądać naprawienia szkody, którą poniósł na skutek wadliwego wykonania dzieła (zwrot kosztów przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy).
Niedokończony remont mieszkania
Co można zrobić, jeżeli wykonawca porzucił remont? W przypadku porzucenia budowy czy remontu przez wykonawcę można powołać się na przepis przewidujący możliwość odstąpienia od umowy w przypadku, gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub ukończeniem prac tak bardzo, że nie jest możliwe ich ukończenie w umówionym terminie.
W takiej sytuacji nie ma konieczności wyznaczania wykonawcy terminu dodatkowego. Prawo odstąpienia od umowy w razie porzucenia budowy może być również zastrzeżone w umowie.
