Nowe mieszkanie to marzenie wielu osób. Młodzi ludzie zbierają pracowicie środki na wkład początkowy i przeliczają ceny metrów kwadratowych przyszłego lokum. Dokonanie zakupu mieszkania łączy się jednak z koniecznością poniesienia szeregu innych kosztów, często nieuwzględnianych przez nabywcę. Kredyt hipoteczny pokrywa część ceny mieszkania, ale nie wykorzystamy go do uiszczenia opłat notarialnych. Podobnie będzie z remontem i umeblowaniem.
Spis treści
Koszty zakupu nowego mieszkania
Nie jest prawdą to, iż koszt zakupu mieszkania stanowi jedynie jego cena nabywcza, którą kupujący uiszcza na rzecz sprzedawcy (deweloper, poprzedni właściciel, spółdzielnia itp.) z tytułu zawartej umowy sprzedaży. W pierwszej kolejności, oczywiście należy liczyć się z poniesieniem kosztów związanych z remontem, dostosowaniem i adaptacją pomieszczeń w lokalu mieszkalnym, bądź też całościowym wykończeniem mieszkania (zwłaszcza jeżeli było to mieszkanie w stanie deweloperskim, czyli zakupione na rynku pierwotnym).
Sporządzenie aktu notarialnego przed notariuszem
Podkreślenia wymaga fakt, że umowa związana z przeniesieniem prawa własności nieruchomości wymaga sporządzenia aktu notarialnego przez notariusza. Jest to wymóg, który wynika wprost z treści przepisów. Kodeks cywilny stanowi bowiem, iż brak zawarcia umowy przeniesienia prawa własności jakiejkolwiek nieruchomości w formie aktu notarialnego będzie skutkował stricte nieważnością takiej umowy. W związku z tym, taka umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej bądź w formie na przykład ustnej nie będzie stanowiła części obrotu prawnego i nie będzie obowiązywać. Wobec tego, niezbędnym jest umówienie wizyty w kancelarii notarialnej celem zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Przed zawarciem takiej umowy, notariusz bada stan prawny nieruchomości, sprawdza komu dotychczas przysługuje określone prawo własności przedmiotowej nieruchomości. Ponadto notariusz bada, czy nieruchomość nie jest również obciążona na przykład szeregiem ograniczonych praw rzeczowych (służebność, itp.), albo hipoteką. Notariusz poucza strony i informuje o skutkach prawnych zawarcia stosownej umowy. To zazwyczaj na kupującym (czyli na nabywcy danej nieruchomości) ciąży obowiązek poniesienia kosztów związanych z zawarciem umowy u notariusza. Na chwilę obecną decydując się na kupno stosunkowo drogiego mieszkania w Warszawie czy w Krakowie, należy wziąć zatem pod uwagę pokaźną wysokość tzw. taksy notarialnej (opłaty za czynności) – jest ona bowiem uzależniona od wartości nieruchomości. Dla przykładu wysokość taksy notarialnej przy zakupie mieszkania o wartości 400.000,00 złotych (w Warszawie to byłaby nieduża lub tania nieruchomość) wyniesie 1010 zł. Do tego należy doliczyć jeszcze równowartość 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 złotych (czyli 0,4% z 340 000 zł, tj. 1360 zł), a zatem łącznie 2370 zł + 545 zł VAT od taksy notarialnej. Odpis aktu notarialnego to kolejny koszt – 3 odpisy po 10 stron będą kosztować 221 zł.
Opłaty dodatkowe związane z zakupem nieruchomości i należności publicznoprawne
Sporządzenie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego generuje również powstanie obowiązku uiszczenia na przykład należności publicznoprawnych, w tym podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest on pobierany przez notariusza podczas wykonywanej czynności – w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego wynosi od obecnie 2% (w omawianym przykładzie wyniesie 8000 zł), jeśli kupujemy nowe mieszkanie od developera, nie zapłacimy go. Co więcej, dla każdej nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta. Koszt jej założenia to 60 zł. Nabywca powinien bezwzględnie ujawnić przysługujące na jego rzecz prawo własności danej nieruchomości – wpis do księgi wieczystej to koszt kolejnych 200 zł. Aby go dokonać niezbędne jest złożenie stosownego wniosku do wydziału ksiąg wieczystych, który działa przy sądzie rejonowym według właściwości miejscowej położenia nieruchomości.
W związku z powyższym, wskazać należy, iż decyzja o zakupie własnego mieszkania powinna zostać poprzedzona dogłębną analizą sytuacji ekonomicznej nabywcy. Należy bowiem mieć na względzie konieczność uiszczenia kosztów pobocznych, poczynając od kosztów sporządzenia aktu notarialnego i wizyty w kancelarii notarialnej, a skończywszy na uiszczeniu należności publicznoprawnych, w tym na przykład podatku od czynności cywilnoprawnych.
