Na koszty kredytu hipotecznego składa się kilka stałych czynników: oprocentowanie, marża i prowizja banku. Do tego dochodzą jeszcze koszty okołokredytowe, np. koszt operatu szacunkowego, którego oczekuje bank przed uruchomieniem finansowania. Co warto wiedzieć o tych elementach wpływających na wysokość zobowiązania?
Kredyt hipoteczny (zobacz) to podstawowy sposób finansowania zakupu nieruchomości, jeśli kupujący nie posiada odpowiednich funduszy własnych. Kredyt może sfinansować całość zakupu (z uwzględnieniem faktu, że banki wymagają wkładu własnego na poziomie 20%) lub jego część.
Udzielając kredytu, bank żąda od klienta ustanowienia zabezpieczenia, którym najczęściej jest finansowana za pomocą kredytu nieruchomość.
Spis treści
Kredyt hipoteczny – kilka najważniejszych informacji
Zawierając umowę kredytu hipotecznego, klient otrzymuje pieniądze, które są mu potrzebne do nabycia nieruchomości. Nie są one jednak przelewane na jego konto. Trafiają od razu do sprzedającego. W przypadku rynku pierwotnego będzie nim deweloper, a na rynku wtórnym – osoba fizyczna.
Umowa zawiera bardzo długie wypunktowanie obowiązków kredytobiorcy. Najważniejszym jest trzymanie się ustalonego harmonogramu spłat i sumienne płacenie rat.
W interesie kredytobiorcy jest jak najszybsze spłacenie kredytu, gdyż wtedy jego całościowy koszt będzie niższy (wcześniej musi jednak sprawdzić, czy nadpłata nie wiąże się z dodatkowymi niekorzystnymi konsekwencjami). Ostateczny koszt kredytu hipotecznego dalece przekracza udostępnioną przez bank sumę.
Do najważniejszych elementów, które składają się na koszt kredytu, należą:
- oprocentowanie,
- prowizja,
- marża banku.
Można wspomnieć też o kosztach uruchomienia kredytu, czyli opłacie przygotowawczej, która pobierana jest za przygotowanie dokumentów potrzebnych do uruchomienia kredytu.
Omówmy wskazane powyżej elementy składające się na kredyt.
Oprocentowanie kredytu
Oprocentowanie kredytu to wskaźnik wyrażający koszt zaciągnięcia kredytu w stosunku rocznym. Mówiąc w bardziej zrozumiały sposób – jest to wysokość odsetek, jakie zapłaci klient bankowi za udostępnienie pieniędzy.
Oprocentowanie kredytu to najważniejsza zmienna, od której zależeć będzie całkowity koszt kredytu.
Banki nie mogą dowolnie narzucać wysokości oprocentowania kredytów. Są związane przepisami Kodeksu cywilnego, który w artykule 359 § 2 przesądza, czym są odsetki maksymalne.
Na wysokość oprocentowania kredytu wpływają stopy procentowe (z których najważniejsza jest stopa referencyjna), których wysokość może zmieniać się co miesiąc. Po podniesieniu stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej banki mogą podwyższyć oprocentowanie kredytów, a po obniżeniu – obniżają je.
Dlatego też posiadacze kredytów o zmiennej stopie procentowej muszą liczyć się z tym, że płacone przez nich raty nie będą tej samej wysokości przez cały czas trwania umowy.
A jak to wygląda w praktyce? Jesienią 2022 roku RPP wstrzymała podwyżki stóp po 11 miesiącach podwyżek, które bardzo wywindowały miesięczne raty kredytów. Przez kilka kolejnych miesięcy stopa referencyjna wynosiła 6,75%. Po ujęciu tej liczby w specjalnym przeliczniku wychodzi wynik 20,5% – to maksymalna wysokość oprocentowania, jaką przy stopie referencyjnej na poziomie 6,75% mogły pobierać banki.
Prowizja przy kredycie hipotecznym
Prowizja banku to jednorazowa opłata, jaką instytucja pobiera za udzielenie kredytu. Jest ona wyrażona w formie procentowej i obliczana od kwoty udzielonego finansowania.
Prowizja występuje przy każdym rodzaju kredytu. Przy kredytach hipotecznych z reguły nie przekracza 3%, a w przypadku kredytów gotówkowych (zobacz) prowizja dochodzi nawet do 15%.
Prowizja ma na celu zrekompensowanie bankowi kosztów ponoszonych w związku z uruchomieniem kredytu. Stawka prowizji najczęściej jest z góry określona w ofercie kredytowej, więc klient może uwzględnić jej wysokość w chwili analizowania ofert.
Uwaga! Prowizja nie musi mieć charakteru jednorazowego. Bank może zastrzec w umowie, że będzie pobierał prowizję również za różne czynności związane z obsługą kredytu albo z tytułu wcześniejszej spłaty. Klient powinien dowiedzieć się, jakie czynności są dodatkowo płatne, gdyż ostatecznie wpłyną one na całkowity koszt kredytu.
Przepisy nie regulują wysokości prowizji, więc bank może określić ją dowolnie – z uwzględnieniem maksymalnych kosztów kredytu, które określone są m.in. w tzw. ustawie antylichwiarskiej. Nierzadko banki w ogóle rezygnują z prowizji za udzielenie kredytu, by uczynić ofertę bardziej atrakcyjną dla nowych klientów.
Marża banku
Marża to zysk banku z tytułu udzielonego kredytu. Jej wysokość jest stała i musi zostać zapisana w umowie kredytowej. O wysokości marży decyduje bank biorąc pod uwagę parametry dotyczące sytuacji wnioskodawcy. Im mniejsze jest ryzyko, że nie spłaci zobowiązania, tym marża będzie niższa.
Obliczając wysokość marży, bank bierze pod uwagę m.in.:
- wysokość wkładu własnego – zgodnie z wytycznymi Rekomendacji S, wkład powinien wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości. Im jest wyższy, tym kredytobiorca zostanie lepiej oceniony przez bank;
- wskaźnik LtV – powiązany jest z wkładem własnym i określa maksymalną wartość udzielanego kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, która ma stanowić jego zabezpieczenie. Im wartość LtV jest niższa, tym mniejsze ryzyko dla kredytodawcy, więc marża może być niższa;
- sytuacja finansowa kredytobiorcy – idealny kredytobiorca to taki, który ma stabilną pracę, wysokie zarobki i niskie zobowiązania. Może on liczyć na dobre warunki umowy.
Banki premiują także korzystanie z innych produktów ze swojej oferty (tzw. cross-selling). Klienci mogą uzyskać lepsze warunki umowy, jeśli otworzą w banku udzielającym kredytu rachunek, zawrą umowę o kartę kredytową albo wykupią ubezpieczenie.
Ile kosztuje kredyt hipoteczny? Jak obniżyć ratę kredytu?
Ile więc kosztuje kredyt hipoteczny? Trzeba uwzględnić wszystkie omówione powyżej elementy i pamiętać, że działają one w czasie, czyli im dłuższy czas spłaty kredytu, tym ostateczny koszt będzie wyższy. Czy można w jakiś sposób obniżyć koszt kredytu? Jest na to kilka sposobów.
- Warto negocjować prowizję i marżę.
- Szukaj promocji. Banki wprowadzają niekiedy do oferty kredyty o obniżonej prowizji albo zerowej marży. To konkretna oszczędność.
- Skorzystaj z innych produktów ferowanych przez bank, by obniżyć marżę (wspomniany już cross-selling).
- Staraj się jak najszybciej spłacić kredyt, ale zanim zaczniesz nadpłacać, upewnij się, że bank nie pobierana prowizji za wcześniejszą spłatę. Niektóre banki umożliwiają bezkosztowe nadpłacanie dopiero po kilku latach obowiązywania umowy. Jeśli tak właśnie jest w Twoim banku, to przelicz, czy mimo wszystko nie opłaca Ci się bardziej nadpłacić – nawet kosztem dodatkowej opłaty. To zależy od indywidualnych parametrów umowy, czasu pozostałego do końca umowy kredytowej itp.
Jeśli nie jesteś pewien, czy możesz obniżyć wysokość raty, skontaktuj się z ekspertami kredytowymi Sofinanse, którzy mają doświadczenie w takich sprawach i chętnie służą poradą!
Artykuł zewnętrzny.
